Chère lectrice, cher lecteur,

Laissez-moi vous raconter une de mes expériences.

Attention, ce n’est pas la plus glorieuse., mais c’est pour éviter que cela vous arrive…

Préparez-vous au pire !

Lorsque j’ai débuté dans l’investissement immobilier, je ne disposais pas du même savoir qu’aujourd’hui. Et cela m’a parfois joué des tours…

Après l’achat de mes premiers bien, j’ai fait appel à une agence immobilière pour gérer mes locations.

Elle semblait tout à fait compétente.

Je lui ai tout délégué, y compris la recherche de locataire, la signature du contrat de location, la réalisation de l’état des lieux etc.

Cela me paraissait être la meilleure option. Celle qui allait me faire gagner du temps.

Grosse erreur !

Après quelque mois, l’un de mes locataires a cessé de payer son loyer et avait même transformé l’appartement en sorte de squat. L’horreur absolue.

Immédiatement, j’ai souhaité rompre le contrat de location qui nous liait avec une procédure légale rapide, dite en référé. Cela devait me permettre de réaliser plus rapidement l’expulsion de ces personnes et de récupérer l’usage de mon bien.

Je faisais confiance aux documents fournis par l’agence immobilière et notamment au contrat de location que nous avions signé.

Pourquoi remettre en doute les documents d’un professionnel après tout ?

Sauf que… sans le savoir, ces derniers ne me protégeaient pas entièrement !

La mention faisant référence au référé n’était pas dans mon contrat de location.

Impossible alors, de passer par la procédure courte d’expulsion.

Des mois se sont passés avant que je ne récupère mon logement.. et je ne vous parle même pas de l’état de l’appartement !

C’est inadmissible

Vous rendez-vous compte ! Le contrat de bail utilisé par l’agence ne permettait pas d’agir en référé !

A quoi cela sert de payer des professionnels si c’est pour avoir les même problèmes que les débutants.

Le contrat de bail de l’agence aurait dû contenir cette clause permettant l’action en référé.

J’ai donc perdu beaucoup de temps et beaucoup d’argent

L’appartement m’avait coûté 80 000 euros et devait me rapporter chaque mois un loyer de 600 euros charges comprises.

Soit une rentabilité de 9 %.

Sauf que sans loyer pendant des mois et avec des travaux à effectuer, ma rentabilité était très loin des 9 %.

Comment est-il possible de perdre en rentabilité ?

La réponse est très simple et malheureusement beaucoup de gens n’y pensent pas.

Je pensais me faciliter la vie et gagner du temps sans trop penser aux répercussions financières.

J’ai dépensé plus de 1 600 euros de frais de gestion en une année :

• 600 euros de recherche de locataire (équivalent à un loyer)
• 648 euros de frais de gestion annuels (équivalent à 9 % des sommes encaissées sur l’années)
• TOTAL : 1 248 euros

Sur 10 ans, j’aurais au minimum dépensé 7 080 euros pour la gestion de ce bien.

Soit 8,8 % du prix total d’achat de l’appartement. C’est ÉNORME.

Et encore, c’est si son locataire actuel reste en place 10 ans !

J’ai donc décidé de gérer moi-même mes biens.

Et les sommes économisées m’ont permis d’acheter un second bien, puis un troisième… et me construire rapidement un gros patrimoine immobilier.

Beaucoup de propriétaires se retrouvent coincés

Ils veulent se faciliter la vie et pensent que le gestionnaire sera plus compétent et rapide pour encaisser les loyers, établir les quittances, répartir les charges locatives et suivre les travaux et petites réparations. Mais aussi pour rechercher un locataire et rédiger le contrat de location.

Il est tentant de déléguer ces tâches à un professionnel.

Contrairement à la majorité des propriétaires, le professionnel est censé être un « expert » dans la gestion de biens. Il possède les compétences juridiques nécessaires à la création des documents tels que les contrats de location. Il est toujours disponible. Il vous fait gagner du temps et de l’argent… en théorie !

Pourtant 50% des propriétaires-bailleurs ont fait le choix de s’occuper eux-mêmes de la gestion de leurs biens locatifs [1].

Alors, malgré les avantages que cela semble apporter, pourquoi 1 propriétaire sur 2 préfère se passer d’un professionnel ?

La réponse est très simple !

Gérez par vous-même si vous voulez que ce soit fait correctement

Je vous parlais d’expériences choquantes. Nous y voilà.

En plus de perdre en rentabilité, de nombreux propriétaires ont dû faire face à des relations conflictuelles, complexes et coûteuses avec des agences de gestion incompétentes.

 

Franck nous raconte son expérience catastrophique :

« Encore un agent immobilier incompétent ! J’ai mis ma maison à louer dans les mains d’une soi-disant ‘professionnelle’. Pendant 1 an, je n’ai pas réussi à avoir son soutien contre un locataire mauvais payeur, exigeant et menteur. Elle l’avait recruté sans prendre de cautionnaire, et sachant que sa famille avait déjà plusieurs contentieux. Elle refusait catégoriquement de faire jouer la clause résolutoire sous prétexte que cela allait me coûter cher ! Tout ce qui l’intéressait, c’était de prendre le paiement mensuel de gestion. Le pire, c’est qu’en vérité, l’agent immobilier connaissait personnellement mon locataire, ils étaient amis de longues dates. J’ai fini par reprendre la gestion moi-même et ai placé l’affaire chez l’huissier pour 4 mois de retard de paiement de loyer.

Mon conseil, même si vous êtes loin, n’utilisez pas une agence pour gérer vos locations. Faites vos recherches, prenez une assurance et occupez-vous de tout vous-même. Ça prend du temps, mais on n’est jamais mieux servi que par soi-même, même si on n’est pas un professionnel de l’immobilier. »

 

L’agence prise par Christophe a, elle, enchaîné les grossières erreurs. Résultat : une perte de temps incroyablement contraignante :

« Comme de nombreux amis propriétaires, je suis très en colère. J’ai décidé de faire appel à une agence pour rendre la gestion de mon appartement plus facile et rapide. Finalement, c’est l’agence qui abuse de mon temps !

Ils ont perdu les clés de mon appartement au moment de trouver des locataires. Ils ont ensuite fait plusieurs erreurs dans le paiement des loyers, je devais contacter chaque mois l’agence pour les relancer ou rectifier leurs erreurs. Ils m’appelaient sans arrêt pour des demandes insignifiantes, par exemple le changement de pommeau de douche de la salle de bain… Je passais plus de temps au téléphone avec l’agence que si j’avais été en contact direct avec mes locataires. »

 

Amandine nous raconte que pour elle aussi, la facture a été salée :

« Mon locataire appelle l’agence pour une tâche d’eau au plafond du salon. Le gestionnaire lui dit de rappeler dans 10 jours pour voir si la tâche grossit. L’agence n’a clairement pas respecté sa mission et aurait dû me prévenir immédiatement. Les dégâts n’ont fait qu’empirer en 10 jours. Conséquence, une facture très élevée pour moi… »

 

Sylvain, lui, reproche le manque de rigueur des agences immobilières :

« Après avoir réalisé l’état des lieux de sortie, l’agence me demande de valider le remboursement de la caution car tout est en règle. Sauf que le locataire n’avait en fait pas payé son dernier loyer. L’agence décide par elle-même de retirer cette somme sur les prochains paiements. Comme si je devais moi-même réparer LEUR erreur ! »

Si vous me lisez aujourd’hui, c’est que vous êtes vous aussi un investisseur et que vous voulez :

• Être libre ! Pouvoir partir en vacances avec vos proches en vous appuyant sur un patrimoine immobilier qui travaille pour vous.
• Augmenter votre confort de vie au quotidien
• Être financièrement indépendant grâce à vos choix judicieux

Pour atteindre vos objectifs, vous pouvez à tout moment choisir entre :

• continuer à investir, pour faire encore grandir votre patrimoine et vos revenus futurs…
• ou alors utiliser une partie de ces revenus pour vous offrir une belle maison, une nouvelle voiture, des vacances de rêve avec toute votre famille, au ski, aux Maldives, dans un magnifique hôtel…

Mais attention, mieux vaut ne pas faire la même terrible erreur commise par certains de nos lecteurs qui sont tombés sur des agences incompétentes.

Si vous surveillez vos cash-flows, vos dépenses et la gestion de vos biens, vos objectifs sont tout à fait réalisables et à portée de main.

Ne dépensez pas votre argent si vous n’y êtes pas obligé

En gérant vous-même vos biens, vous réduisez les frais de gestion à zéro et gagnez fortement en rentabilité ! Vous ne touchez pas à votre cash-flow.

Il est dommage de passer des heures à chercher un bien rentable pour finalement réduire votre cash-flow, surtout si l’agence s’avère être incompétente (et ça vous ne le découvrez qu’après coup !)

Avec la loi ALUR, la majorité des honoraires de mise en location d’un logement reste à la charge du propriétaire.

Seules quatre prestations sont facturées conjointement au locataire et au propriétaire :

• La visite du logement
• La rédaction du bail
• La constitution du dossier
• La réalisation de l’état des lieux

Et la note augmente vite !

En fonction du lieu où est situé votre bien, ces prestations vous seront facturées de 11 à 15 euros par mètre carré de surface habitable.

Les plafonds sont révisables au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers.

Mais c’est sans compter la mauvaise foi de certaines agences.

D’après une enquête de l’Association nationale de défense des consommateurs [2], 42 % des agences ne respectent pas les plafonds imposés par la loi.

ET ATTENTION : la loi ALUR n’a pas encadré les honoraires de location : elle a uniquement plafonné le montant imputé au locataire.

Gare aux mauvaises surprises !

Il faut en plus rajouter à cela le coût des honoraires de gestion locative (qui est totalement libre).

Il représente en moyenne entre 6 et 9 % HT des sommes encaissées sur l’année, c’est-à-dire loyer charges comprises.

Lors de la signature, il faut donc être TRÈS attentif aux prestations incluses dans le contrat signé avec l’agence afin d’éviter des frais imprévus.

Cela implique de lire les petites lignes, de comparer les agences… C’est très long.

Maintenez vos cash-flows élevés

Car ce sont eux qui vous permettent de rester en dessous des 33% d’endettement, indispensables pour continuer à investir.

Sauf qu’avec des rentabilités inférieures et des cash-flows réduits, vos rêves peuvent vite s’écrouler !

Si vous trouvez la bonne affaire, que vous investissez dans un bien prometteur MAIS que vos dépenses en gestion rongent votre cash-flow, vous pouvez dire adieu aux vacances de rêve et à votre avenir serein.

Comme ceux qui ont réussi, faites le bon choix

Marion a bien évidemment décidé de gérer elle-même son appartement. Comme d’ailleurs la majorité des autres membres du Club des Investisseurs Immobiliers !

Voici les témoignages des investisseurs confirmés (pour certains d’entre eux multimillionnaires et dans l’immobilier depuis 30 ans) qui répondent à l’interview mensuelle diffusée aux membres du Club des Investisseurs Immobiliers :

« Au début, quand on n’y connaît rien, plusieurs facteurs nous poussent à vouloir tout confier à une agence ; la recherche du locataire, la gestion, etc. Finalement, l’idée de devoir donner une partie de mon loyer pour ces tâches m’a convaincu de tenter de gérer ça par moi-même. » – David

« Je gère moi-même par souci d’économie mais aussi parce que je n’aurais pas confiance en une agence immobilière. J’ai un peu peur que l’on cherche à abuser de ma confiance ou que quelqu’un porte un regard jaloux et donc faussé sur ma situation. De plus, de la même manière que je souhaite acquérir ma liberté financière, il est important pour moi de ne pas dépendre de quelqu’un et d’avoir mon entière liberté. Créer un lien de dépendance avec une agence, ça me paraît contradictoire avec mes objectifs : donc très peu pour moi ! » – Ludovic

« Je gère en direct absolument toutes les étapes de l’achat et des locations. J’ai acquis les compétences nécessaires en autodidacte, au fil des années. Je préfère avoir le contact direct avec les locataires et je trouve que les honoraires des agences sont trop chers par rapport aux services offerts. » – Marie

« Jusqu’à aujourd’hui nous gérons tout en direct. Quand on gère soi-même, je trouve que le rapport direct entre le propriétaire et le locataire responsabilise davantage le locataire. » – Philippe

« Jusqu’à présent, je gère les biens en direct. Cela me permet d’avoir un feeling avec les locataires et vice versa. » – François

Ce n’est pas tout, il y a bien d’autres avantages !

En tant que propriétaire vous serez toujours plus rigoureux envers la gestion de votre bien, qu’une agence ou un professionnel extérieur.

C’est votre bien et votre liberté financière qui est en jeu. Alors que pour l’agence, vous n’êtes qu’un dossier parmi tant d’autres.

De la sélection de votre locataire à la rédaction des documents, le propriétaire est plus exigeant afin de réduire significativement les risques d’impayés et de dégradation du bien.

Encore faut-il savoir comment s’y prendre

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de signer avec votre locataire certains documents obligatoires.

C’est le cas du contrat de location.

Non seulement c’est une obligation légale.

Mais en plus, cela vous permet de VOUS protéger des locataires de mauvaise foi !

Car malheureusement, 42% des propriétaires-bailleurs reconnaissent avoir eu des litiges avec leurs locataires [3]. C’est stupéfiant et surtout énorme !

Et on le sait, la justice protège beaucoup plus les locataires que les propriétaires.

Il est donc très important de ne pas commettre d’erreur sur la rédaction du contrat et/ou de bien choisir le document que vous faites signer à votre locataire.

Car le bail est très réglementé !

De nouvelles informations doivent être mentionnées dans le contrat de location. En effet, la loi sur l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) instaure de nouvelles mentions obligatoires que le bailleur ne peut ignorer.

Il en est de même pour l’état des lieux. Là encore, il s’agit d’un document obligatoire, qui ne doit pas être survolé ou rempli en deux minutes.

Ce document vous protège contre les éventuelles dégradations anormales causées par le locataire.

Un état des lieux bien rédigé peut vous faire économiser des centaines voire des milliers d’euros !

La fausse idée reçue

Les personnes qui font gérer leur bien par une agence mettent en avant le gain de temps.

A première vue, on peut penser qu’ils ont raison.

Sauf que trouver une agence à la fois compétente et proche de votre logement peut vite devenir un véritable parcours du combattant.

Il faut :

• contacter plusieurs agences
• comparer les horaires d’ouverture
• comparer les prix (qui peuvent parfois passer du simple au double !)
• trouver un gestionnaire de confiance, compétent, disponible, rigoureux…
• se déplacer dans l’agence
• lire et signer les papiers
• échanger appels et emails pour régler une simple formalité

Quel gaspillage ! Le temps d’un investisseur est précieux.

Et il est beaucoup plus rentable pour vous d’utiliser ce temps à rechercher des biens ultra-rentables.

Ne dites pas au revoir à vos rêves et à des dizaines de milliers d’euros

Gérer par vous-même vos biens vous fait donc gagner du temps et économiser des grosses sommes d’argent.

Mais ATTENTION !

Mal vous y prendre peut vous conduire à la catastrophe.

Souvent, vous n’êtes pas un expert, en tout cas pas encore.

A chaque étape, ses pièges

Vous devez commencer par créer des annonces et mettre en avant votre logement pour le louer.

Le marché est grand, tout comme l’offre. De nombreux autres logements peuvent être libres en même temps que le vôtre. Il est alors absolument nécessaire de bien rédiger vos annonces pour donner envie aux potentiels locataires de venir visiter VOTRE bien.

Une fois le locataire trouvé, vous devez ensuite connaître et posséder les documents à lui faire signer. C’est sûrement la tâche la plus complexe et celle qui va vous prendre le plus de temps.

Il y a sur internet des tonnes de documents. Tous plus différents les uns des autres. Certain sont payants, d’autres gratuits. Certains font 3 pages, d’autres 10 pages. Certains ne sont pas datés.

Comment savoir que les documents sont bien à jour des dernières lois ? Qu’ils possèdent TOUTES les clauses qui vous protègeront contre un potentiel litige ? Que vous serez à 100 % en règle avec la loi ?

Alors pour ne pas passer des heures à chercher et à comparer des dizaines de documents tous plus différents les uns des autres, nous avons LA solution.

Au lieu de réaliser toutes ces démarches et de dépenser toute cette énergie, vous pouvez gérer très facilement et très rapidement vos biens depuis chez vous.

 

Nous avons créé le Pack Propriétaire.

Le Pack Propriétaire, c’est l’outil indispensable qui facilite votre vie d’investisseur, vous permet d’économiser du temps et de l’argent.

Il a été certifié par un cabinet d’avocat et il vous permet de gérer vos biens comme un professionnel.

Plus besoin de :

• passer des heures à rédiger des annonces
• chercher un bail sur internet
• chercher un modèle de quittance
• comparer l’ensemble des clauses des contrats
• vérifier que l’état des lieux est bien complet
• chercher des modèles de lettres recommandées
• chercher des modèles d’actes de cautionnement (simple et solidaire)
• ne pas oublier et rédiger les demandes d’attestation d’assurances
• vérifier si les documents sont à jour avec les nouvelles lois

Nous avons créé et regroupé TOUS les documents dont vous avez besoin. Le Pack est fait pour vous simplifier la vie et vous faire gagner du temps.

C’est un outil simple, complet et personnalisé pour gérer votre patrimoine, qu’il soit loué nu ou meublé.

Avec le Pack Propriétaire, vous disposez de tous les documents déjà préremplis. Vous pourrez ainsi rédiger ultra-rapidement et efficacement vos contrats, vos documents légaux et vos lettres personnalisées.

Parce que louer un bien immobilier s’avère parfois compliqué, le Pack Propriétaire vous accompagne pour faciliter vos projets immobiliers au travers de documents sûrs et compréhensibles.

Nous vous fournissons l’ensemble des documents, contrats et lettres à adresser à vos locataires.

Vous pouvez les compléter et les archiver en quelques clics seulement.

Ils sont simples à remplir et accessibles à tous les investisseurs non professionnels. Votre temps est optimisé, vos locataires satisfaits et vous êtes en totale conformité avec la loi.

Depuis chez vous, gérez vos biens comme un pro et évitez les dépenses inutiles.

Les compétences d’un professionnel à portée de main

Il n’existe rien de plus complet que le Pack Propriétaire.

Il comporte 27 documents au format professionnel. Contrairement à ce que vous pourriez trouver sur internet, les documents sont sobres et attestent de votre sérieux et de votre professionnalisme.

Avec vos documents, vous véhiculerez l’image d’un propriétaire sérieux, rigoureux et impliqué.

Vous serez ainsi davantage respecté par vos locataires et aurez donc moins de litiges et de demandes en tout genre.

Ce que contient le Pack Propriétaire :

Il regroupe tous les documents dont les propriétaires ont besoin pour louer leurs logements meublés ou non meublés. Vous y trouverez ainsi :

Vos 7 documents :

• un contrat de location pour logement vide comprenant toutes les clauses obligatoires prévues par la loi ALUR
• un contrat de location pour logement meublé comprenant toutes les clauses obligatoires prévues par la loi ALUR
• un état des lieux
• un acte de caution simple
• un acte de caution solidaire
• une quittance de loyer
• une liste des réparations à la charge du locataire et celles à la charge du propriétaire

Vos 20 modèles de lettres personnalisables :

• Petite annonce type de mise en location classique
• Petite annonce type de mise en location courte durée
• Email type avant visite
• Liste des documents à fournir
• Lettre information locataires des visites
• Document à remettre après visite
• Lettre demande d’attestation d’assurance
• Lettre de régularisations des charges
• Lettre cessation de troubles
• Lettre pour retard de loyer
• Lettre pour loyer impayé
• Lettre de mise en demeure
• Lettre de résiliation de bail pour loyer impayé
• Lettre de remise en état du logement
• Lettre pour augmentation de loyer
• Lettre pour refus de travaux
• Lettre pour taxe habitation
• Lettre pour reprise d’habitation
• Lettre pour congé d’habitation pour vente
• Lettre pour restitution partielle de la caution

Comme vous le voyez, le Pack Propriétaire est ultra-complet et peut faire une sacrée différence dans votre vie d’investisseur.

Pas besoin de vous cassez la tête dans de longues recherches. Tout est déjà prêt à être utilisé.

Des documents relus et validé par un cabinet d’avocat

Ce Pack est unique.

Et pour vous assurer de sa qualité juridique, un cabinet d’avocat a relu et certifié tous les documents.

Quel que soit votre profil, jeune acquéreur ou propriétaire de dizaines de biens, le Pack Propriétaire vous permet de réaliser en toute sécurité juridique la totalité de votre gestion immobilière.

Les documents sont conçus pour que les propriétaires n’oublient aucune mention obligatoire. Un oubli pourrait vous pénaliser ou être la source d’un potentiel litige avec votre locataire.

Ce qui sera certainement nécessaire en vue des réformes menées par le gouvernement actuel.

Mode d’emploi du Pack Propriétaire

Il permet de combiner les avantages d’une gestion par un professionnel et les avantages d’une gestion de particulier à particulier.

Une fois téléchargé, vous pouvez utiliser tout de suite l’ensemble des documents du Pack Propriétaire. Aussi bien sur Mac que sur PC. Les documents sont utilisables au format WORD, PDF et OpenOffice.

Vous pouvez évidemment utiliser les documents autant de fois que vous le souhaitez avec autant de locataires que vous le souhaitez.

Vos documents seront toujours disponibles sur votre ordinateur, dans votre smartphone ou dans votre boite email. Vous pourrez gérer vos biens à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit, selon votre emploi du temps.

Vous êtes désormais totalement libre.

Pas besoin d’attendre que l’agence immobilière ouvre, que votre gestionnaire soit disponible ou rentre de vacances. Vous gardez votre indépendance totale. Et vous gagnez du temps et de l’argent.

Sans ces délais d’attente, vous pourrez gérer facilement et rapidement vos relations avec vos locataires, qui n’en seront que meilleures !

 

Résumons 

• Le Pack Propriétaire est ultra-complet
• 7 documents : contrats de location, état des lieux, quittance…
• 20 modèles de lettres : relance de loyer, congé pour vendre…
• Des documents vérifiés par un cabinet d’avocat
• Des documents utilisables en ILLIMITÉ
• Des documents utilisables sur Mac et PC sous format Word, PDF et OpenOffice
• Un gain de temps considérable
• Des économies INCROYABLES pour des cash-flows toujours élevés

Vous pouvez bénéficier immédiatement de tous ces documents et des avantages qu’ils apportent pour seulement 107 euros !

107 euros, c’est moins que les frais de gestion facturés par une agence !